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スタッフブログ

みなし道路とは ?【不動産スタディブログ:8】

もう11月も終わり!
コロナのごたごたで、気づかぬうちにアッという間に12月に突入していくという感じを受けています。

さて、皆さんは住宅などの建物を新たに建築する際には、さまざまな法令に基づいた規制があるという事をご存知でしょうか?
建物の敷地が面することになる道路については、特に注意を要します。

今日は、この道路についての規制のうち、「みなし道路」と呼ばれる道路について書きたいと思います。

現行の建築基準法では、建物を建築する敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定になっています。
この規定反する建物は、原則からいえば違法な建築物となってしまうのですが、建築基準法の道路に関する規制には例外があります。

建築基準法が施行された昭和25年当時、多くの建物はこの規制をクリアできない敷地の上に建っており、このような建物をすべて違法建築物とみなして解体すると、その経済的損失は多大なものとなってしまいます。
そこで、例外を設けある一定の要件を満たす道路であれば、幅員が4m以上なくてもよいとされ、そのような道路が「みなし道路」と呼ばれています。

【4m以上幅員がない道路の注意点】

① 幅員1.8m未満の道路については、あらかじめ建築審査会の同意が必要とされています。建築審査会の同意を得ることは、一般的にハードルが高いと言われています。

② 幅員が4m以上ない道路でも、道路の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなすことで、建築基準法に則った道路としてもよいとなっており、これができない場合は、建物を建てることが認められません。
また、この道路に面している敷地を道路の中心線から2m後退させることをセットバックといいます。

③ セットバックした部分の敷地の所有者はその敷地の所有者に変わりはありませんが、建築基準法上は道路とされてしまうため、その敷地の所有者あっても自由に利用することはできません。

③ セットバックした部分は建築基準法上、道路とみなされてしまい、敷地面積に算入することはできないため、容積率や建ぺい率を計算したときに、現在建っている建物よりも小さな建物しか建築できないことがあります。

いろいろとあるようなので、中古物件の購入や建て替えの時は、ご注意くださいね!


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